국내의 중국인 농지 매입은 단순한 부동산 투자를 넘어섭니다. 이는 중국 정부의 국가 전략과 맞물린 장기적 흐름입니다. 중국은 자국 내 농지 소유가 제한되어 있어, 부유층이나 기업들이 직접 농지를 확보하기 어려움에 따라 해외로 시선을 돌리게 되었습니다.
한국은 그 중에서도 지리적으로 가깝고 식량·수자원이 안정된 국가로서 전략적 투자처가 되고 있습니다.
중국인 농지 매입 보고서
대외경제정책연구원(KIEP)의 2023년 보고서에 따르면, 중국은 이미 동남아, 아프리카, 동유럽 등지에서 농지 확보를 위한 투자를 확대해왔습니다.
한국은 이 흐름 속에서 단순한 투자 대상이 아닌, 중국 식량안보 전략의 일부로 포섭되고 있는 셈입니다. 문제는 이러한 접근이 ‘정책 기반‘으로 이루어지고 있음에도 불구하고, 한국 정부의 규제 체계는 이를 사적 투자로 오인하고 대응하고 있다는 점입니다.
알고도 모른척 하고 있었을지도 모르죠.
실제 국토교통부 자료에 따르면 2017~2022년 사이 외국인 토지 거래 중 절반 이상이 중국인에 의해 이루어졌습니다. 이 가운데 상당수는 명의신탁, 편법증여 등 위법성 논란이 있는 방식으로 매입된 사례들이며, 기존 제도로는 실시간 추적이나 사후 규제가 사실상 불가능한 상황입니다.
제주도는 이미 겪었다: 과거의 경고가 현재가 되다
2000년대 초반 제주도는 외국인 투자 유치를 명목으로 부동산 규제를 대폭 완화했습니다.
가장 먼저 반응한 것이 중국 자본이었습니다.
2010년 전후, 중국인은 헬스케어타운, 영어교육도시, 리조트 개발 등을 명분으로 대규모 토지를 매입했고, 그 결과 토지 가격 급등과 지역 주민들의 이탈, 원주민 소외 문제가 동시에 발생했습니다.
제주도는 사태가 심각해지자 2014년부터 외국인의 토지 취득을 제한하기 위한 조례를 개정하고, 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 그러나 이미 매입된 부지에는 소급 적용이 불가능했고, 대규모 유휴 부지와 미완의 개발 프로젝트만 남긴 채 흉물화되는 사례가 속출했습니다. 헬스케어타운이 대표적이며, 이는 지역 경제에 기여하지 못한 채 부채만 떠안긴 사업이 되었습니다.
그로부터 10여 년이 지난 지금, 강원도, 전북, 경남 등 다른 지역에서 유사한 흐름이 감지되고 있습니다. 제주도는 선례였습니다. 그리고 그 교훈은 아직 전국 단위의 제도 개선으로 이어지지 못하고 있습니다. 이것이 단순한 사례가 아닌 이유입니다.
👇정부가 중국인 농지 매입을 정책적으로 차단 노력한 사례가 있긴 합니다.
농지는 땅이 아니라 권력이다: 왜 이 흐름이 위험한가
농지는 단순한 투자 대상이 아닙니다. 식량 자급률이 45%에 불과한 한국에서 농지는 곧 식량주권과 연결됩니다. 중국은 이 구조를 매우 명확히 인식하고 있고, 그렇기 때문에 농지를 사들입니다. 투자의 관점이 아니라 안보와 지배력 확보의 전략입니다.
만약 중국 자본이 계속해서 한국 농지를 매입하게 된다면, 단기적으로는 문제가 없어 보일 수 있어도, 장기적으로는 식량 생산 기반 자체가 외국 자본에 종속되는 구조가 될 수 있습니다. 이는 단순한 경제적 문제가 아닌, 헌법적 자산권과 농업주권의 문제입니다.
또한, 농지를 소유한 외국인과 농사를 짓는 국내 농민 간의 괴리가 심화되면, 농촌 사회는 공동체로서 기능을 상실할 수 있습니다. 이미 고령화와 청년 이탈로 인한 인력 부족이 심각한 상황에서, ‘소유자는 외국인, 경작자는 임차 농민’이라는 구조가 현실화되면, 농촌은 경제적 자립뿐 아니라 정치적 자율성도 위협받게 됩니다.
정부는 무엇을 했고, 무엇을 놓쳤는가
정부는 2023년 외국인의 부동산 취득에 대해 상호주의 원칙을 적용하겠다고 밝혔습니다. 이는 자국 내 외국인 농지 소유를 금지하는 나라의 국민에게는 우리도 같은 제한을 두겠다는 의미입니다. 반면, 수도권과 일부 지역에는 외국인 토지거래 허가제도도 추진되고 있습니다.
그러나 실효성은 의문입니다. 해당 제도는 여전히 법안 발의 수준에 머물러 있고, 실제 법제화까지는 상당한 시간이 소요되고 있습니다. 그 사이, 중국을 포함한 외국인의 농지 매입은 지속되고 있으며, 일부 지역에서는 중개업소를 통한 ‘우회 매입‘도 빈번히 이루어지고 있습니다.
2024년 국토부 실태조사에 따르면, 외국인이 소유한 농지 중 약 30%는 실제 경작에 사용되지 않고 있습니다. 이는 농지법이 요구하는 ‘실경작 의무‘를 사실상 무력화시키는 구조이며, 실거래 이후의 사용 실태까지 감시하고 개입할 수 있는 제도적 뒷받침이 미비하다는 것을 보여줍니다.
아래에서 변화를 먼저 들여다 보세요.👇
이대로 간다면 농민은 ‘임차인’이 된다
현재와 같은 구조가 계속된다면, 한국 농촌은 본질적으로 바뀔 수밖에 없습니다. 농지를 소유한 외국 자본은 경작하지 않지만, 토지를 임대하며 수익을 거둡니다. 그 땅에서 실제 농사를 짓는 농민은 이제 더 이상 ‘주인’이 아닌 ‘세입자’입니다.
이런 구조가 고착화되면, 농민은 경작권을 확보하기 위해 지속적으로 임대료를 지불해야 하며, 자립적인 농업 경영이 불가능해집니다. 장기적으로는 외국인이 농지 뿐 아니라 관련 유통, 저장, 유통가공시설까지 투자할 경우, 한국 식량 시스템 전체가 외부에 지배될 위험도 존재합니다.
이미 미국, 호주, 캐나다는 중국 자본의 농지 매입에 대해 별도 규제를 마련하고 있습니다.
한국 역시 ‘외국인도 투자자다’라는 관점을 넘어서야 할 시점입니다.
식량과 농지는 국토의 일부이자 주권의 문제이며, 이를 방치하는 것은 단지 땅을 파는 문제가 아니라, 미래의 자립기반을 포기하는 행위가 됩니다.
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